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2006年9月7日，王健林受遨与银行界的朋友们交流，王健林通过万达的似法，描述了万达在宏观调控背景下，通过调整发展区城.调整发展战略、调整融资手段、调整管销策略，实现了迅猛发展。很高兴有机会跟银行界的朋友们交流，讲讲房企怎样适应宏观调控，我今天的题目是“宏观调控也是一种机会”。
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房地产调控到现在已经进人第三年了，国务院先后发了三个文件：2004年是《关于房地产的若干意见》，2005年是“国八条”，2006年5月份发了一个“国六条”，7月份又出了一个《“国十五条”细则补充意见》。调控到今天，房地产市场究竟怎么样呢？中国这三年房地产调控的口号，第一年是降低投资，就是说煤、电、油、运过于紧张，要缓解矛盾：去年“国八条”提出稳定房价，今年的口号是调整住房结构。每一年都是不同的。这三年房地产调控的目的究竟是什么？究竟要解决什么样的问题？我跟建设部的领导交流。包括专家，学者、消费者，都没人能和清斯地说出米，但只有把这个说清楚，才能回答宏观调控是否达到目的这个同题，究竟是稳定房价，还是把投资的速度降下来，还是解决所有人都买得起房的同题？这个目的清晰程度不够，在社会上、老百姓当中引起一些误解，好像我们中国这三年调控就是要解决大家买不起房子的问题。刚才部长讲了，说让大家都能买得起房子，这本身就是一种误解。究竟什么是稳定房价？是涨幅处在我们人均收入可接受范围之内叫稳定房价，还是房价一点不涨叫稳定房价？这些问题总得有一个清晰的回答。纯种绿壳蛋鸡苗畅销各地。
这几年的宏观调控，我认为在舆论宣传上没有一个清晰的答案，所以给老百姓造成一个误解，调控就是要让大家买得起房子。他们说，调控了三年，房价还在涨，我还是买不起房子，就说调控失败。实际上这是对调控目的的一种误解，我相信中央的调控不是让所有人买得起房子，如果产生这种误导，或者让老百姓产生这种期望值，就麻烦了。我查了一些资料，世界上没有一个国家的自有住房率超过70%，这意味着并不是所有的居民都有自己的住房。
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这三年调控的措施，再加上2002年开始实施的一个根本性制度改革一土地制度的改革，现在中国的房地产可以说进入了一个平稳的发展期。大家可以看，连续三年调控下来，房地产的投资额和交易额绝对值都没有下降，每一年还有增加。去年全国房地产的总投资额是155万亿元，这是国家统计局公布的一个数字，我预计到2006年结束的时候，这个数字可能还会有所突破。大家可以看到，1-8月份，国家统计局公布的数字，房地产的投资增长在20%左右，虽然低于整个固定资产的增幅，但绝对值还是在增加。销售这一块，去年是1.8万亿元的销售额，从投资和销售的数字可以看出来，房地产行业整体利润率并不是太高，155万亿元的投资，18万亿元的第售，大概销售利润率全国平均在11%左右。当然投资利润率和项目利润率有所不同，投资不可能是百分之百自己拿钱，还有一部分是贷款，有一些是预售款，像万达、万科这些企业可能预售占了投资的接近50%，预售比较好，投资回报率可能就高一些。
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今年7月出了关于二手房的非常严厉的致策，“国八条”去年说两年之内转手要征营业税，今年改为五年，还要再征所得税，算在一起大概有百分之十几的税率。即使这样，只有7月份一个月全国的二手房交易减少了一半，8月份全国是以往水平的70%左右，估计到今年年底。二手房的交易依然会超过去年。这说明什么问题呢？经过三年调控以后，房地产投机基本上被挤出来了、授资的这一部分也减少了，所以我相信即使再调控两年，中国的房地产投资与销售的绝对值，二手房交易的绝对值不会下降太多，这一块确确实实是中国房地产市场的真实需求，只有这样才有利于专家、舆论和企业家对中国的房地产做出一个判断。纯种绿壳蛋鸡苗大培育产出，欢迎订购。本文部分摘自《万达哲学》。
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